7181 SAYILI KANUNLA YAPILAN DEĞİŞİKLİK VE DOP - 3

A – DOP Hesabı

DOP oranının hesabı;

1 – Düzenleme alanına giren kadastro parselleri ile varsa imar parselle­rinin yüzölçümleri toplamından, imar adalarının imar parsellerine ayrılan kısımlarının yüzölçümleri toplamı çıkarılarak “umumi hizmetlere ayrılan miktar” bulunarak bir hesap cetveli düzenlenir.

Bunu Örneklemek gerekirse;

Örneğin; düzenlemeye giren tüm taşınmazların toplam yüzölçümünü, yani katılım kütlesini (K) ile gösterelim.

(K, Düzenleme sahası içerisindeki, tapulu kadastro ya da eski imar parsellerinin yanı sıra kapanan yollar tescil harici hazine mallarının tümü anlamına gelir. Yani K düzenleme sınırı içinde kalan tüm taşınmazlardır.)

Uygulama sonrası oluşan imar adalarında imar parsellerine ayrılan kı­sımların yüzölçümünü, dağıtım kütlesi olarak (D) ile gösterelim.

Kamuya ayrılan kısmı ise (KAA) ile gösterelim.

Kamuya Ayrılan Alan = Katılım kütlesi – Dağıtım Kütlesidir.

                         (KAA) = (K) – (D)

Sayısal Örnek: ^(*)

Bir düzenleme alanında katılım kütlesi alanı (K) = 96 000 m², dağıtım kütlesi (D) = 74 880 m² ise, kamuya ayrılan (KAA) kaç metrekaredir?

Çözüm:

(KAA) = (K) – (D)        (KAA) = 96 000 – 74 880 = 21 120 m²’dir.

2 – Bağışlanan arazi parçalarının bulunması veya kamulaştırılması ge­reken miktar yerine belediye mülkiyetindeki parsellerin tahsisi halinde, ka­dastro parselleri ile varsa imar parsellerinin ilgili olanlarından bu miktarlar düşüldükten sonra bulunan toplam alan, umumi hizmetlere ayrılan miktarın hesaplanmasına esas olur.

Bununla ilgili örneklere bir alt başlıkta yer verilecektir.

B – DOP Oranı Hesabı

Düzenleme ortaklık payı oranı (DOPO); Bir düzenleme sahasındaki toplam düzenleme ortaklık payı miktarının, bu saha içinde düzenlemeye giren kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçümü miktarına oranıdır.^(**)

Bu tanımı formül halinde göstermek gerekirse;

Düzenleme Ortaklık Payı Oranı = Kamuya Ayrılan Alan / Katılım Kütlesi

Yani ;  DOPO = (KAA) / (K)    

Örnek 1)

Bir düzenleme bölgesinde katılım kütlesinin alanı 192 000 m², düzen­leme sonunda imar  parsellerine  ayrılan kısmın alanı (dağıtım kütlesi) 153 600 m² olarak hesaplanmıştır. Buna göre kamuya ayrılan alan (KAA) düzenleme ortaklık payı (DOP) ve düzenleme ortaklık payı oranı (DOPO) kaçtır?

     (K) = 192 000 (katılım kütlesi)

     (D) = 153 600 (dağıtım kütlesi)

(KAA) = ? ;     (DOPO) = ?

Çözüm:

  (KAA) = (K) – (D) = 192 000 – 153 600 = 38 400

(DOPO) = (KAA) / (K) = 38400 / 192000 = 0,20 yani %20 dir.

Örnek 2)

Uygulama alanı 300 000 m², uygulama alanında kamuya ayrılan saha yüzölçümü 135 000 m² ise, DOP oranı nedir?

ÇÖZÜM: 135 000 / 300 000 = %45’tir.

NORMAL koşullarda DOP oranı hesabı bu şekilde yapılır. Ancak uygulama sahası içerisinde kapanan yolların olması, bağış yapılmış olması, daha önce bedelsiz yola terklerin olması; DOP oranının hesabında dikkate alınması gerekecektir.

O nedenle de DOP oranının hesabında özellik arz eden durumlara aşağıda ayrı ayrı başlıklar olarak değinilecektir. Ayrıca, DOP oranı hesaplanırken tüm uygulama alanı mı esas alınır, yoksa tescilli parsellerin yüzölçümü mü esas alınır? Sorusuna cevap aranacaktır.

C – Tahsis Miktarının Hesabı

Uygulamaya giren kadastro parseline karşılık, imar parsellerinden kaç metrekare (m²) yer tahsis edileceği ise şu şekilde hesaplanır.

Düzenleme ortaklık payı hesaplandıktan sonra; bu oran ile düzenlemeye giren her bir kadastro parselinin veya evvelce pay alınmamış bir imar parseli varsa bunların, bağış veya düzenleme sebebiyle bulunacak yüzöl­çümü ile çarpılarak bulunacak değerin, o parselin esas yüzölçümünden çıka­rılmak suretiyle elde edilir.

Örnek 3)

Uygulamaya tabi parsel 2000 m²’dir ve DOP oranı %30 olarak hesap­lanmıştır. Bu kadastro parseline karşılık, imar parseline tahsis miktarı şu şekilde bulunur:

2 000 X 0,30 = 600 m² (DOP oranına tekabül eden miktar.)

2 000 – 600 = 1 400 m²   (2 000 m²’lik kadastro parseline karşılık tahsis edilecek miktar 1 400 m²’dir.)

^(*)  Mehmet GÜRLER; “İmar Plânları ve Uygulama Tekniği”. sa.268 vd.

^(**)  Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik, madde: 4/1-d (Yönetmelik; 22 Şubat 2020 tarihli ve 31047 sayılı RG’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.)