PARSELDE KISMEN 18 UYGULAMASI VE  “ D O P ”  HESABI

Av.Hüseyin KOÇAK

A – Kısmen Uygulama ve DOP Hesabı

Bir parselin kısmen 18’inci madde uygulamasına tabi tutulması halinde DOP kesintisi ile ilgili olarak tereddütlerle karşılaşılabilmektedir.

Şöyle ki;

1 – Kısmen uygulamaya alınan parselden DOP kesintisi yapılırken; yalnızca uygulamaya giren kısmının yüzölçümü mü dikkate alınacak, yoksa parselin tüm yüzölçümü mü dikkate alınacaktır?

2 – Daha önce kısmen uygulamaya alınmış parselin, daha sonra geri kalan kısmı uygulama görürken DOP kesilecek mi, yoksa daha önce uygulamaya giren kısmından DOP kesintisi yapıldığı, ikinci bir DOP kesintisi yapılamayacağı kuralı işletilerek DOP kesintisi yapılmayacak mıdır?

 Ç ö z ü m ;

a) Parsel kısmen uygulamaya tabi ise; DOP oranı parselin tamamı üzerinden değil, uygulamaya giren kısmın yüzölçümü üzerinden hesaplanır.

b) Geri kalan kısım daha sonra uygulamaya alındığında, uygulama alanında belirlenen DOP oranı, daha önce uygulamaya giren diğer parçadan bağımsız olarak değerlendirilir ve de belirlenen DOP oranı o kısmın yüzölçümü üzerinden kesilir.

Bu parçanın ait olduğu ana parselin bir kısmı daha önce uygulamaya tabi tutulduğu için ayrıca bu kısımdan DOP kesilmemeli şeklindeki değerlendirilme doğru değildir.

(18’inci maddede 2019 yılı içerisinde 7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle; daha önce uygulama görüp DOP kesintisi yapılan parselin ikinci kez uygulamaya tabi tutulması halinde ikinci bir DOP kesilmesi yasağı kaldırılmıştır.

Kaldı ki; önce uygulamaya giren kısım ile sonradan uygulamaya giren kısım birbirinden bağımsız olduğu için 7181 sayılı Kanun öncesinde de, sonradan uygulamaya giren kısımdan DOP kesilmesi mümkündü.)

ÖRNEK;

Uygulamaya tabi kadastro parselinin yüzölçümü; 5 000 m²’dir.

1 – İlk etapta parselin 2 000 m²’lik kısmı uygulamaya tabi tutulmuştur. Bu uygulama sahasında DOP oranı %45 olarak belirlenmiştir.

Bu durumda, uygulama giren 2 000 m²’den %45 DOP kesildikten sonra geriye 1 100 m² kalır ve bu 1 100 m² imar parseline tahsis edilir.

(NOT:

a) Eğer parsel yüzölçümünün tamamı olan 5 000 m² üzerinden DOP kesilmeye kalkılacak olursa, hesaplanacak DOP miktarı 2 250 m² hesaplanacaktı! … Yani; parselin uygulamaya giren kısmı 2 000 m² olduğu halde bu parselden 2 250 m² kesinti yapılmak gibi bir sonuç elde edilecekti! … Yani parselinin 2000 m²’si uygulamaya alınan parselin maliki borçlu duruma düşürülmüş olacaktı!

b) Ana parselin bir kısmı imar plânında kaldığı için, plân içinde kalan kısım ile dışında kalan kısım birbirinden ayrılmış, plân içinde kalan kısımda 18 uygulaması beklenmeden yola terk işlemi yapılmış, daha sonra da 18 uygulaması yapılıyorsa; 18 uygulaması sırasında yine aynı şekilde parselin tamamından değil, plân içinde kalan kısmın yüzölçümü üzerinden DOP kesintisi yapılmalıdır.

Aynı örnek üzerinden rakamsal olarak göstermek gerekirse;

5 000 m²’lik parselin 2 000 m²’si plân dahilinde kalmaktadır. Bu 2 000 m²’den, önce 550 m² yola terk yapılıp, 1 450 m²’lik bir parsel oluşturulmuştur. Bu kısımda daha sonra 18 uygulaması yapılırken bu 550 m² de dikkate alınır. Ve yine plân dahilinde kalmayan kısımdan bağımsız olarak DOP kesintisi yapılır.

DOP oranı %30 belirlenmişti… Yola terk öncesi 2 000 m² olan parselden DOP olarak kesilecek miktar (2 000 x %30 =) 600 m²’dir. Bu parselden daha önce yola terk nedeniyle 550 m²’lik bir eksilme vardı. 600 m²’ye tamamlamak için 50 m² daha kesilmekle yetinilir.

Eğer parsel yüzölçümünün tamamı olan 5 000 m² üzerinden DOP kesilmeye kalkılacak olursa, DOP miktarı; (5 000 x %30 =) 1 500 m² hesaplanacaktı! … Yani; parselin uygulamaya giren kısmı 1 450 m² olduğu halde bu parselden 1 500 m² kesinti yapılmak gibi bir sonuç elde edilecekti! … Yani parselinin 1 450 m²’si uygulamaya alınan parselin maliki borçlu duruma düşürülmüş olacaktı ! )  

2 – Daha sonra, geri kalan 3 000 m²’lik kısım uygulamaya tabi tutulmaktadır. Ve DOP oranı %40 olarak belirlenmiştir.

Bu kısımdan da 3 000 m² üzerinden DOP kesintisi yapılır. 3 000 m²’den %40 DOP kesintisi yapıldıktan sonra geriye 1 800 m² kalır ve bu 1800 m² imar parseline tahsis edilir.

B – Yola Terki Bulunan Parsellerde Kısmen Uygulama ve DOP Hesabı

Kısmen uygulamaya tabi parselde daha önce yola/yeşile terk varsa; bir üst başlıktaki bilgilere ek olarak, her bir parçaya, o parçanın yüzölçümü oranında yola terk edilen kısmın yüzölçümü de dikkate alınarak işlem yapılır.

Konuyu rakam olarak örneklemek gerekirse;

Uygulamaya tabi kadastro parselinin yüzölçümü; 5 000 m²’dir.

Bu parselden, uygulama öncesi 1 000 m²’lik kısım yola terk edilmiş ve geriye 4 000 m² kalmıştır.

1 – Geriye kalan kısımdan ilk etapta 2 400 m²’lik kısmı uygulamaya tabi tutulmuştur. Bu uygulama sahasında DOP oranı %30 olarak belirlenmiştir. Bu kısımdan kesilecek DOP hesabı şu şekilde yapılır.

Terk sonrası kalan miktar 4 000 m², uygulamaya giren kısım ise 2 400 m²’dir. Uygulamaya giren kısım, terk sonrası kalan kısmın %60’ına tekabül etmektedir. (Bu %60 şu şekilde hesaplanmıştır; 2400 / 4000 = 0,60)

Uygulamaya giren kısım, kalan parselin %60’ı ise, daha önce yola terk edilen 1 000 m²’nin de %60’ı, yani 600 m²’si uygulamaya giren kısıma tekabül edecektir.

Bu durumda; uygulamaya giren kısım 2 400 m²’lik kısımdan DOP oranı kesilirken, daha önce yola terk edilen miktarın dikkate alınması gerekir.

Şöyle ki; önce uygulamaya giren kısım 2 400 m² ile daha önce terk edilenden uygulama sahasına tekabül eden 600 m² toplanır ve 3 000 m² bulunur. Bu 3 000 m² ile %30’luk DOP oranı çarpılır ve 900 m² bulunur.

Eğer, ana parselden daha önce yola terk yapılmamış olsa idi, uygulamaya tabi kısımdan 900 m² kesilecekti. Ancak, daha önce terk bulunmakta ve de terk edilenin 600 m²’si uygulamaya alınan kısma tekabül etmektedir. 900 m²’den 600 m² düşülerek 300 m² bulunur.

Parselin uygulamaya giren 2 400 m²’lik ilk etabından 300 m²’lik kesinti yapılır ve geri kalan 2 100 m²’lik kısım imar parseline tahsis edilir. 

2 – Daha sonra, ana parselin geri kalan 1 600 m²’lik kısım uygulamaya tabi tutulmaktadır. Ve DOP oranı yine %30 olarak belirlenmiştir.

Aynı hesabı bu kısım için de yapacak olursak;

Terk sonrası kalan miktar 4 000 m², uygulamaya giren kısım ise 1 600 m²’dir. Uygulamaya giren kısım, terk sonrası kalan kısmın %40’ına tekabül etmektedir. (Bu %40 şu şekilde hesaplanmıştır; 1 600 / 4 000 = 0,40)

Uygulamaya giren kısım, kalan parselin %40’ı ise, daha önce yola terk edilen 1 000 m² nin de %40’ı, yani 400 m²’lik kısmı da, uygulamaya giren kısıma tekabül edecektir.

Bu durumda; uygulamaya giren kısım 1 600 m²’lik kısımdan DOP oranı kesilirken, daha önce yola terk edilen miktarın dikkate alınması gerekir.

Şöyle ki; önce uygulamaya giren kısım 1 600 m² ile daha önce terk edilenden uygulama sahasına tekabül eden 400 m² toplanır ve 2 000 m² bulunur. Bu 2 000 m² ile %30’luk DOP oranı çarpılır ve 600 m² bulunur.

Eğer, ana parselde daha önce yola terk yapılmamış olsa idi, uygulamaya tabi kısımdan 600 m² kesilecekti. Ancak, daha önce terk bulunmakta ve de terk edilenin 400 m²’si uygulamaya alınan kısma tekabül etmektedir. 600 m²’den 400 m² düşülerek 200 m² bulunur.

Parselin uygulamaya giren 1 600 m²’lik ikinci etabından da 200 m²’lik kesinti yapılır ve geri kalan 1 400 m²’lik kısım imar parseline tahsis edilir.

Sağlamasını yapacak olursak;

Yukarıda, her iki uygulamada da DOP oranının aynı alınmasının sebebi, sağlama yapmakta kolaylık içindir.

Yukarıda ilk etap uygulama sonrası imar parseline tahsis edilen miktar 2 100 m², ikinci etap uygulama sonrası imar parseline tahsis edilen miktar ise 1 400 m² dir. Yani toplam 3500 m² yer imar parseline tahsis edilmiştir.

Terk öncesi ana parselin yüzölçümü 5 000 m² idi. 5 000 m²’lik parsele karşılık 3 500 m²’lik parsel tahsisi bulunmaktadır. Yani toplamda (5000 – 3500 = ) 1 500 m²’lik bir eksilme söz konusudur.

Eksilen miktar, ana parselin kaçta kaçına tekabül ediyor?

1 500 / 5 000 = 0,30. Yani % 30’una tekabül ediyor.

Bu %30 sonucu, işlemde izlenen yolun doğruluğunun kanıtıdır.

* Her iki uygulama sahasındaki DOP oranı eşit olmadığı durumlarda aynı sağlama yapılamaz. Ancak, sağlama yapmadan da, izlenen yolun doğruluğunu görmek için yeterli sayılmalıdır.

*   *   *