22/A ÇALIŞMALARINDA MİKTAR FAZLALIKLARI

.22/A ÇALIŞMALARINDA MİKTAR FAZLALIKLARI

A – 22/a Çalışmaları ve Miktar Fazlalıkları

Tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin; sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamadan kaynaklanan hataları gidermek üzere uygulama niteliğini kaybeden, teknik nedenlerle yetersiz kalan, eksikliği görülen veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermediği tespit edilen kadastro haritaları, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 22/a maddesi gereğince güncellenmektedir.

Bu çalışmalar sonrası oluşturulan parsellerin yeni yüzölçümleri ile tapuda tescilli yüzölçümleri arasında her zaman farklılık çıkması, çalışmaların mahiyeti gereğince normal bir sonuçtur. Yeni bulunan yüzölçüm değerinin tescilli yüzölçümden fazla çıkması halinde, hangi durumlarda maliye kuruluşuna bilgi verilmesi gerektiği konusunda uygulamacılar arasında tereddütler yaşanmaktadır.

B – Miktar Fazlalıkları ile İlgili Mevzuat

Miktar fazlalıklarıyla ilgili düzenleme 22/A Yönetmeliğinin 20’inci madde 4 ve 5’inci fıkralarında yer almaktadır. Ayrıca konuyla ilgili Merkez İnceleme Kurulunun 08.12.2009 tarihli ve 200 sayılı kararı bulunmaktadır.

Yönetmelik 20’nci madde 4 ve 5’inci fıkralar şu şekildedir;

“(4) Kadastro güncelleme çalışmaları sırasında, sınırları tapuda kayıtlı yüzölçümlerine göre oluşturulacak parsellerin öncelikle pafta tersimatı kontrol edilir. Kontrol sonucu, tersimat hatası varsa olması gereken duruma göre, tersimat hatası yoksa mevcut duruma göre yeni yüzölçümleri hesaplanır ve kayıtlı yüzölçümleri ile karşılaştırılır.

(5) Bu karşılaştırma sonucu, yeni hesaplanan yüzölçümleri esas alınır, genişletilmeye elverişli sınırı bulunan parsellerde ise önceki kayıt miktarına veya zilyetlik esaslarına göre tespit edildiğinin anlaşılması halinde, bu husus kadastro güncelleme tutanağında açıklanarak, miktar fazlası kısım için ilgili maliye kuruluşuna bilgi verilir.”

Merkez İnceleme Kurulu Kararında yer alan ifadeler ise şu şekildedir;

“… Anılan Yönetmeliğin 20’nci maddesinin 3’üncü fıkrasında düzenlenen değişebilir sınırları bulunan taşınmazların, değişebilir ve genişletmeye elverişli sınırları;

1. a) Kadastro sonrasında yapılan orman kadastrosu veya mera komisyonunca yapılan çalışmalar neticesinde kesinleştirilen sınırlara dayanıyorsa bu sınırlara uyulmasına ve miktar fazlası varsa ilgili maliye kuruluşuna bilgi verilmesine,
2. b) Kadastro sonrasında orman kadastrosu veya mera komisyonlarınca herhangi bir çalışma yapılmamış ise (kesinleştirilmemiş ise) Yönetmeliğin 3/d maddesine göre miktara uyulmak sureti ile miktar fazlası kısmın orman, mera veya hazine vb. parsellerine dahil edilmesine,

Ayrıca, kadastro sırasında kayıt miktarına veya zilyetlik esaslarına göre tespit gören taşınmazların değişebilir veya genişletilmeye elverişli sınırları mevcut olmasa bile Yönetmeliğin 3/d maddesine göre miktar fazlası için yeni bir parsel oluşturulmayıp fazla kısım için ilgili maliye kuruluşuna bilgi verilmesi gerektiği, …” 

Merkez İnceleme Kurulunun kararında “adı geçen Yönetmelik” diye bahsedilen 22/A Yönetmeliğidir.

Bu Yönetmeliğin 20’nci madde 3’üncü fıkrasında “değişebilir sınırlar” için; “Sabit veya geçerli ya da dengeleme plânı ile oluşturulan sınırlara dayanılarak, bu taşınmaz, kadastro sırasında kayıt miktarı veya iktisap miktarı esas alınarak tespit yapılmış ise tapuda kayıtlı yüzölçümüne göre; yoksa pafta ile teknik belgelerine göre sınır belirlemesi yapılır.” İfadesi yer almaktadır.

C – Sabit Sınırlı Parsellerde Miktara İtibar Edilip/Edilmemesi

Merkez İnceleme Kurulunun kararının son paragrafında yer alan; “… kadastro sırasında kayıt miktarına veya zilyetlik esaslarına göre tespit gören taşınmazların değişebilir veya genişletilmeye elverişli sınırları mevcut olmasa bile Yönetmeliğin 3/d maddesine göre miktar fazlası için yeni bir parsel oluşturulmayıp fazla kısım için ilgili maliye kuruluşuna bilgi verilmesi gerektiği, …”  ifadesinden, uygulamacılar tarafından "sınırları sabit de olsa, yeni oluşturulan parselin yüzölçümü artıyorsa her durumda maliye kuruluşuna bildirilmesi isteniyor." anlamını çıkartılabilmektedir.

22/a gereğince hangi paftalar güncellenmektedir? ...

Tabi ki; teknik nedenlerle yetersiz kalan, uygulama özelliğini kaybeden ve eksikliği görülen paftalar... Çalışmalar sonrasında yeni oluşturulan parsellerin yüzölçümü tapuda kayıtlı daha önceki yüzölçümü ile birebir aynı olmasını kimse bekleyemez. Öyle olsa idi o paftayı güncellemek gereği zaten duyulmazdı. Güncelleme sonrası oluşacak parsellerin hemen hemen tümünün yüzölçümü tapuda kayıtlı yüzölçümünden farklı çıkacaktır. Bu esnada bazılarının yüzölçümünde artış olurken bazılarınınkinde de eksilme olacaktır... “Tapudaki yüzölçümden daha fazlası verilemez, öyleyse yüzölçümünde artış olan bütün parsellerin maliye kuruluşuna bildirilmesi gerekir” mantığı ile hareket edilecek olunursa; o zaman, tapudaki yüzölçümünden daha az bulunan yüzölçümü niye tamamlanmıyor sorusu sorulduğunda cevap verilemez!...

O nedenle, sınırları sabit olan parsellerde yüzölçüm fazlalıkları için maliye kuruluşuna bilgi vermeye gerek yoktur… Bilgi verilmesi hatalı bir davranış olacağı gibi komik durumlara da sebep olunabilir.

Şöyle ki; örneğin kadastro çalışmaları sırasında tapu kaydına dayalı olarak oluşturulmuş sabit sınırlı bir parselin güncelleme sonrasındaki yüzölçümü, önceki tescilli yüzölçümünden 1 m² fazla çıktı, kadastrocu; “bunu maliye kuruluşuna bildirmek zorundayız” deyip bildirdi. Maliye kuruluşu da 1 m² için uğraşmaya değmez boşver diyemez, kendini yargı yoluna gitmek sorumluluğu altında hisseder. Dava açtığında; 1 m² için yapılacak masraf ne kadar olur bilemiyoruz ama herhalde 1 m²'nin bedelinden daha fazla olacaktır. Şimdi kadastrocu maliye kuruluşuna bildirim yapmakla Hazinenin hakkının korumuş mu oldu? (O parselde hazinenin hakkı yok zaten)...

Ayrıca kadastrocu, kaç tane 1 m²'ler için mahkemenin işini de artırmış olmadı mı? Yani sonuçta hiç gerek yokken kadastrocu iş çıkarmış ve hatta gülünç duruma düşmüş olur. ... EVET örnek abartılı bir örnekti, içine ajitasyon da katıldı ama işin teorik olarak durumu budur.

Tapu sicilleri Devlet güvencesi altında tutulmaktadır. Devlet'in, taşınmazları, yüzölçüm ile değil sınırlarla güvence altına aldığına dair çok sayıda Yargıtay kararları bulunmaktadır. (Örnek: YARGITAY: 4.HD. 20.12.2010 tarih, E.2010/ 1168, K.2010/13277 sayılı kararı.)

Gerek Yönetmeliğin 20'nci maddesinden ve gerekse Merkez İnceleme Kurulunun kararından şunu anlamak gerekir:

1. a) Söz konusu parsel, ilk tesis kadastrosu öncesinde ya da sonrasında Maliye Hazinesinden miktar üzerinden satın alınarak sahip olunmuşsa, bu durumdaki parselin yüzölçümü de tescilli yüzölçümden fazla çıkmışsa; o zaman sonuçtan maliye kuruluşunu (İllerde defterdarlığı, ilçelerde malmüdürlüğünü) haberdar etmek gerekir. Bu durumda olan parsel de, ya vardır ya da yoktur. Olsa bile çok azdır.
2. b) Zilyetlikten tespit görmüş sabit sınırlı parselin yeni yüzölçümü tescilli yüzölçümünden fazla çıktığı her durumda maliye kuruluşuna bildirmek gibi bir zorunluluk da bulunmamaktadır. Eğer o kişi o birimde toplamda, Kadastro Kanununun 14'üncü maddesinde belirlenen yüzölçüm miktarını aşıyorsa, bahse konu parselin sınırları sabit olsa bile maliye kuruluşuna bildirilmesi gerekir. Ama toplamda 14'üncü maddedeki kıstasları aşmıyorsa, maliye kuruluşuna bildirmeye gerek yoktur.

(a) ve (b) başlıkları altında yazılanlar kişisel bir değerlendirme değildir, Yönetmelikteki düzenleme ve Merkez İnceleme Kurulunun kararı bunu öngörmektedir. Bu öngörüyü desteklemek amaçlı olarak Yargıtay kararlarına da atıf yapılmıştır. Aslında bunun böyle olduğunu anlamak için Yargıtay kararlarından alınacak desteğe dahi gerek yoktur, bahsedildiği şekilde hareket edilmesinde tereddüt edilmemelidir.

NOT: Miktara itibar edilmesi gerektiği için kesinti yapılması ya da miktar fazlası için maliye kuruluşuna bildirim yapılması gerektiğinde bunların yapılması gerekir.

Ama senetsizden yapılan tespitler intikal nedeniyle ifrazla parçalara ayrılmışsa, parçalananlar satışa konu edilmişse, hele bir de ifraz öncesi ya da sonradan oluşan parsellerden yola terkler varsa; kadastro sırasında senetsizden verilmesi gerekeni aşıp aşmadığı nasıl tespit edilecektir? ... Bir de mülga mevzuatlarda, zilyetlikten kadastro bölgesi bazında verilecek toplam kıstasları bulunmaktadır. O kadastro bölgesinde (yani ilçenin tümünde) zilyetlikten verilen toplam yüzölçümün aşılıp aşılmadığının kontrolü nasıl yapılabilecektir?

İşte bütün bu durumlara bakıldığında, çoğu zaman, fazlalığın tespiti de imkânsız hale gelir. Yapılabilecek şey; senetsizden tespit edilen parçalanmamış, parçalansa bile ilk bütün hali ile bağlantı kurulmasının çok kolay olduğu durumlarda miktar fazlalığı kesilebilir. Aksi halde miktar fazlasının hesabının karışık olduğu durumlar için fiilen bu kontrolün yapılması da mümkün değildir.

4 – Hududu “Orman” ya da “Mera” Okuyan Parsellerde 22/a Uygulaması

İlk kadastro çalışmaları sırasında tapu kaydı uygulanıyorsa ve bu kaydın hudutlarından biri “orman” ya da “mera” okuyorsa ve orman kadastrosu ya da mera çalışmaları yapılmamış ise bu sınırlar gayri sabit sayılmakta idi. Yani uygulanan tapu kaydının gösterdiği miktar kadar o parsel malikine verilirken miktar fazlası kesilerek orman ya da meraya katılmakta idi. Aynı kural, hududu Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan yerleri okuması halinde de geçerlidir.

1. a) Bilindiği üzere, 2005 yılında 5304 sayılı Kanun ile 3402 sayılı Kadastro Kanununun bazı maddelerinde değişiklik yapılmıştır. Değişiklik yapılan maddelerden bir de 4'üncü maddedir… Değişiklik ne getirdi? … Kadastro çalışması yapılan birimde eğer orman da varsa, bir adet orman mühendisi ve bir adet de ziraat mühendisi eşliğinde öncelikle orman sınırları belirlenmekte ve öncelikle (özellikle) orman sınırları kısmı askı ilânı ile kesinleştirilmektedir.

Neden tüm çalışmaların tamamlanması beklenmeden öncelikle orman sınırlarının kesinleşmesi sağlanmaktadır?

ÇÜNKÜ; henüz kadastrosu yapılmamış orman sınırı gayrisabit sayılırken, kadastrosu kesinleşmiş orman sınırı artık sabit sınır sayılacak ve de hududu orman okuyan tapu kaydı uygulanırken artık miktar fazlasının kesilmesine gerek kalmayacaktır. Uygulanan kayıttaki miktar ne olursa olsun, (hududu orman okuyan) o tapu kaydı uygulanarak kesinleşen orman sınırına kadar o parsel içine alınabilecektir. Yani artık miktar değil hudut önemlidir. Hudut da sabit, değişmez sınır durumuna geldiği için artık hududu orman okuyan kayda dayanılarak, tapu kaydında yazan miktardan daha fazla miktarda yerin verilmesi mümkün olabilecektir. Mutlaka daha fazla miktar olmayabilir. Sabitlenen orman sınırına kadar olan yer uygulanan kayıttaki miktardan daha az geliyorsa o verilmek durumundadır.

1. b) Mera konusu, 1998 tarihli olan 4342 sayılı Mera Kanunundan sonraki aşamalarda düzenlenen protokoller ve genelgeler gereğince; tesis kadastrosu çalışmalarına başlamadan önce yapılan bildirim üzerine mera komisyonu tarafından çalışma yapılarak haritası düzenlenmişse ya da daha önce çalışmaları yapılarak kamu orta malı siciline kaydedilmişse aynı şekilde sınırı mera okuyan parsellerde de miktar fazlasının kesimine gerek kalmayacaktır.
2. c) Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler söz konusu olduğunda miktar fazlasının kesimi zorunludur.

22/a çalışmaları sırasında hududu orman, mera ya da Devletin hüküm ve tasarrufa altında okuyan parsellerin durumuna bakılacak olursa;

Merkez İnceleme Kurulunun kararının "a” bendinde; “Kadastro sonrasında yapılan orman kadastrosu veya mera komisyonunca yapılan çalışmalar neticesinde kesinleştirilen sınırlara dayanıyorsa bu sınırlara uyulmasına ve miktar fazlası varsa ilgili maliye kuruluşuna bilgi verilmesine, denilmektedir.

Bu bildirim niçin yapılacaktır? …

Miktardaki fazlalık için maliye hazinesinin hak sahibi olmasının nedeni ne gösterilecektir? ...

Kadastro çalışmaları yapılırken, (bu çalışma 2005 yılından önce yapılmış olmalı ve de henüz orman kadastrosu kesinleşmemiş olduğu için "ORMAN" olduğu gerekçesiyle) miktar fazlasının kesildiği, yani 22/a çalışmalarında tespit edilen fazlalığın orman olması gerektiği varsayımı ile bilgi verilecektir... Halbuki Orman İdaresi orada yapmış olduğu çalışmalarla orman sınırını kesinleştirip sabitleştirmiştir. Onun dışındaki yerlerin artık ormanla bir ilgisi kalmamıştır.

Orman kadastrosunun kesinleşmesiyle birlikte de orman sınırı artık gayrisabit bir sınır değil sabit bir sınır halini almıştır. Ormana sınır 22/a parselinde hazinenin herhangi bir hakkı da bulunmamaktadır.

O nedenle de, kadastro çalışmalarından sonra da olsa orman sınırları kesinleşmiş ise, o sınırda bulunan parsellerde çıkacak fazlalıklar için maliye kuruluşuna bildirim yapmaya gerek de yoktur.

(Bu anlatımın aynısı, kadastro sonrasında haritası yapılıp kesinleştirilen meralar için de geçerlidir.)

Her yüzölçüm artışı için maliye hazinesine bildirim yapmaya kalkıldığında yukarıda 1 m² fazlalık için örneklendirildiği üzere gereksiz işlem yapılmış olunur. Daha da önemlisi, kadastrocu için, orman sınırları kesinleştiği halde, ola ki çalışmalar sırasında ormana girmiş olabiliriz güvensizliği gösterilmiş olunur...

1. d) Kadastro çalışmaları sırasında hududu "ORMAN" ya da "MERA" okuduğu için miktar fazlası kesilerek parsel oluşturulmuş, bugün 22/a çalışmaları sırasında halen orman kadastrosu ya da mera çalışmaları yapılmamışsa, ya da bu sınır Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan yerlerden ise, o zaman 22/a parselinde miktara itibar edilip fazlalığın kesilmesi gerekir.

*   *   *