İPOTEK VE KEFALET İLİŞKİSİ..

Değerli üyeler,

Bankaların ipotek işlemlerini yerine getirmekteyiz.
Bazı Tapu Müdürlüklerinde üçüncü kişilerin verdiği ipoteklerle ilgili sorun yaşıyoruz..

Üçüncü kişiler lehine verilen tüm ipotekler; bazı Tapu Müdürlükleri tarafından KEFALET olarak görülüyor... (Kendi borcu için değil, başkasının borcu için ipotek verildiğinden dolayı..) Dolayısı ile, ipotek talep yazısının alt kısmına "kefalete ilişkin hükümler bulunmakta olup, gerekli işlemler tarafımızdan yerine getirilmiştir.." şeklinde ibareler yazdırılmadan işlem yapılmıyor. Müvekkil Banka'nın ipotek sözleşmesinde, malik kişinin (ipotek tutarını aşan şekilde) kefil yapıldığına dair herhangi bir ibare/madde bulunmamaktadır.Hatta sözleşme içerisinde kefalet kelimesi bir kez dahi geçmemektedir. Tapu Müdürlükleri ise, yukarıdaki ibareyi yazdırmadan işlem yapmamaktadır. ÜÇÜNCÜ KİŞİLER LEHİNE VERİLEN HER İPOTEK; BAŞLI BAŞINA BİR KEFALET İŞLEMİ MİDİR?? Bizim anladığımız ve 19 Nisan 2014 tarihli (29-3156 no'lu) Genelge'de anlatılmak istenen durum; üçüncü kişi tarafından verilecek ipotek sözleşmelerine bakılır.. MALİK; İPOTEK MİKTARININ DIŞINDA BORCA KEFİL YAPILIYORSA yukarıdaki ibare yazdırılır; İPOTEK TUTARININ HARİCİNDE BİR KEFALET İLİŞKİSİ YOKSA "kefalete ilişkin hüküm bulunmaktadır. Sorumluluk Bankamıza aittir..." şeklinde not yazdırılır..Neticede, Banka yanlış bir beyanda bulunsa bile, bunun sorumluluğu Bankaya ait değil midir? Bu gerekçeyle ipotek taleplerinin reddedilmesi doğru bir yaklaşım mıdır?

Çok fazla sayıda Tapu Müdürlüğü ile çatışma yaşıyoruz.. Gruptaki değerli katılımcıların bu hususta görüşlerini istirham ediyoruz. Nasıl çözüm bulabiliriz, bu konudaki kanaatlerinizi alabilirsek memnun oluruz.

Bu vesileyle mübarek Ramazan ayınızı tebrik ederiz.

Saygılarımla

Av.Mesut TORAMAN

BAŞKASININ BORCU İÇİN İPOTEK TESİSİ
Kefalet sözleşmesi, kefilin alacaklıya karşı, borçlunun borcunu ifa etmemesinin sonuçlarından kişisel olarak sorumlu olmayı üstlendiği sözleşmedir.
Başkasının borcu için malikin taşınmazını ipotek etmesi kişisel sorumluluk değil de ayni bir sorumluluk doğurduğundan tam bir kefalet sayılmaz. Bu yüzden Borçlar Kanununun 583. maddesindeki, "Kefalet sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azamî miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz." hükmünü aramaya gerek yoktur.
Ancak olaya 584. madde açısından bakıldığında, ipotek edilecek bu taşınmazın maliki evli ise eş olarak mali sorumluluk altına girdiğinden, Borçlar Kanununun 584. maddesindeki, "Eşlerden biri..., ancak diğerinin yazılı rızasıyla kefil olabilir; bu rızanın sözleşmenin kurulmasından önce ya da en geç kurulması anında verilmiş olması şarttır." hükmünün gereğinin aranması gerekir. Zira Kanunun amacı da eşlerin birbirlerinin haberi ve kabulü olmadan mali sorumluluk altına girmelerini önlemek, bu yolla ailenin mallarını korumaktır. Gürsel Öcal DÖRTGÖZ

Cevabınız için Teşekkür ederim Üstadım,
Cevabınızdan "üçüncü kişi lehine" verilen ipoteklerin "kefalet" olarak dikkate alınması ve kişi evli ise 584.md. uyarınca muvafakatinin alınması gerektiği gibi bir sonuç çıkıyor.

Halbuki, kişi evli olsun olmasın, üçüncü kişi lehine verdiği ipotek İPOTEK'dir, hiçbir zaman KEFALET olarak değerlendirilemez.
KEFALET'in sözkonusu olabilmesi için, ipotek tutarının dışında borca kefil yapıldığına dair ipotek sözleşmesinde ilave maddelerin yer alması gerekir. Bu durumda, bu maddeler nedeniyle işlem üçüncü kişi lehine ipotek+Kefalet işlemine dönüşür; 584.md. (yani eş muvafakati) devreye girer..

Genelge'nin ilgili bölümüne baktığımızda bu ayırımın gayet isabetli bir şekilde yapıldığını görüyoruz. "LEHİNE İPOTEK VERİLEN KİŞİ VE KURUMLAR TARAFINDAN İPOTEK SÖZLEŞMESİNDE MÜŞTEREK/MÜTESELSİL KEFALETE İLİŞKİN HÜKÜMLER EKLENMESİ HALİNDE..".. Yani, eşin muvafakatinin alınması gereken husus üçüncü kişi lehine ipotek verilmesi değil; ipotek sözleşmesine maddeler ilave edilerek mülk sahibinin BORCA ŞAHSEN KEFİL YAPILMASI HALİDİR.

Bazı Bankalar ipotek sözleşmelerine KEFALET ile ilgili hükümler ekleyerek mülk sahibini (ipotek tutarı dışında tüm krediye) KEFİL yapmaktadırlar (bu durumda belirttiğiniz gibi 584.md. devreye girer; eşin muvafakati gerekir); bazı Bankalar ile kefalete ilişkin hiç bir madde ilave etmezler, bu durumda ÜÇÜNCÜ KİŞİ LEHİNE İPOTEK sözkonusu olur, kefalet sözkonusu olmadığından 584 devreye girmez (yani eş muvafakatine gerek kalmaz)..

Maalesef bu ayırıma (ve genelge hükümlerine) aykırı olarak her ÜÇÜNCÜ KİŞİ LEHİNE VERİLEN -ve kefalet ilişkisi mevcut olmayan- ipoteklerde de Tapu Müdürlükleri tarafından eş izni istenmektedir, yukarıdaki sorum esasında buna yönelik idi..

Tekrar teşekkür eder, iyi çalışmalar dilerim,

Mesut TORAMAN